銀行主要提供兩類按揭計劃，第一類為P按（最優惠利率按揭），另一類為H按（銀行同業拆息按揭）。金管局資料顯示，現時大部份借款人會選擇H按計劃，現時踏入減息，究竟應該選用P按還是H按？本文介紹減息後各銀行最新港元最優惠利率（Prime Rate）走勢、最優惠利率按揭、P按利率計算方法及如何選擇H按或P按按揭計劃。
文章重點
香港銀行按揭主要分 P 按（最優惠利率按揭）和 H 按（銀行同業拆息按揭），減息背景下兩類計劃的選擇備受關注。近期多家銀行下調最優惠利率，如滙豐、恒生降至 5%，中銀等多數銀行調至 5.25%-5.375% 不等。P 按以 Prime Rate 為基準，計算方式為「P± 浮動點」，利率變動少故供款較為穩定。
港元最優惠利率（Prime Rate）走勢｜香港銀行最優惠利率（Prime Rate）
香港最新最優惠利率
| 銀行 | 最優惠利率(9月18日或之後公佈) | 最優惠利率(10月30日或之後公佈) | 生效日期 |
| 滙豐銀行 | 5.125% | 5% | 10月31日 |
| 恒生銀行 | 5.125% | 5% | 10月31日 |
| 中銀香港 | 5.125% | 5% | 11月3日 |
| 渣打銀行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 東亞銀行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 花旗銀行 | 5.375% | 5.25% | 11月4日 |
| 交通銀行 | 5.375% | 5.25% | 11月4日 |
| 大新銀行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 信銀國際 | 5.375% | 5.25% | 11月4日 |
| 工銀亞洲 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 招商永隆 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 創興銀行 | 5.375% | 5.25% | 11月4日 |
| 南洋商業銀行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 集友銀行 | 5.375% | 5.25% | 11月6日 |
| 建設銀行 | 5.5% | 5.375% | 11月4日 |
| 大眾銀行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 上商銀行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 星展銀行 | 5.375% | 5.375% | 9月26日 |
| 富邦銀行 | 5.5% | 5.375% | 11月3日 |
| 華僑銀行 | 5.625% | 5.500% | 10月31日 |
P按（又稱最優惠利率按揭）是指以最優惠利率（Prime Rate）為基準的按揭計劃，當中的P是指最優惠利率（Prime Rate），即每間銀行為優質客戶提供的基本貸款利率。除了按揭貸款，私人貸款、信用卡及存款戶口息率均會受最優惠利率影響。
港元最優惠利率（Prime Rate）走勢｜P按按揭如何計算？
現時P按／最優惠利率按揭一般以「P-」為主，例如申請按揭時見到P-1.75%，要了解清楚按揭計劃的所屬銀行是採用哪個「P」，如果屬於5%，實際按息便是5%-1.75%=3.25%。如果發現P按計劃為「P+1%」，實際按息便是5%+1%=6%。
港元最優惠利率（Prime Rate）走勢｜最優惠利率會受甚麼因素影響？
現時最優惠利率會受美國貨幣政策影響，掌管該政策的聯儲局會透過調動聯邦基金利率帶動經濟復甦。當聯邦基金利率上升，香港銀行的最優惠利率亦會朝著同一方向移動。
港元最優惠利率（Prime Rate）走勢｜P按在低息環境下為何不是主流？
由於在低息環境下，銀行同業拆息通常較低，使用H按的實際按息會較為便宜，因此大部份人士均會選用H按。但當遇上加息週期，銀行同業拆息的上升幅度有機會高於最優惠利率，屆時使用P按的優勢便會上升。
港元最優惠利率（Prime Rate）走勢｜P按為何會較H按穩定？
P按會較穩定，主要由於最優惠利率的變動會較以銀行同業拆息為少。
甚麼是H按？
H按的H是指HIBOR「銀行同業拆息」，是銀行之間互相拆借資金時收取的利息。H按便是以銀行同業拆息作為基準的按揭計劃，一般會以1個月銀行同業拆息加某個百分率作為按揭利率，如H+1.3%。
甚麼時候銀行同業拆息會上升？
當銀行的資金緊張，借貸成本增加，拆息便會上漲。如想知道拆息走勢，可留意每日銀行公會公佈的拆息。
甚麼是H按鎖息上限？
銀行同業拆息較為波動，如果拆息短時間上升，H按供樓開支便急增，因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」（或稱「封頂位」），當利率高於鎖息上限的利率，便可以使用鎖息上限的利率供樓。假設銀行的按揭計劃為H+1.3%，鎖息上限下實際封頂利率為3.25%，如果拆息升至4%，即實際按息升至5.3%(1.3%+4%)，供樓人士最後仍可用3.25%供樓。
甚麼物業可選用H按計劃？
私人屋苑、單幢樓、村屋、唐樓、居屋及綠置居單位均可選用H按計劃。
甚麼是定息按揭？
定息按揭現時是指銀行提供的定息按揭計劃，年利率低至2.73%。
港元最優惠利率（Prime Rate）走勢｜P按、H按及定息按揭應如何選擇？
究竟應該使用P按、H按或定息按揭，要視乎借款人的財務背景及需要。現時市場上有三間銀行提供三年期定息按揭，個別銀行更可選擇長達五年的定息期，定息期內的息率固定為2.73%，較現時一般H按的鎖息上限低0.52%。以貸款額500萬元及還款期30年計算，若以H按封頂位計算，每月供款為$21,760，而定息按揭在定息期內，每月供款則為$20,359，減少$1,401供款。
究竟選擇定按還是H按，首先取決於申請人對銀行同業拆息（HIBOR）的看法。如果預期拆息持續低企的空間不大，H按的實際息率將維持在3.25%左右，選擇定息按揭會較為划算。然而，若申請人認為未來一至兩年拆息會持續回落至較低水平，令供樓利息低於定息的2.73%，則可考慮選擇H按。
至於個別物業情況，可能銀行只容許選用P按，或者借款人需要穩定的供款，則可能選擇P按會較為適合。
以上每個借款人情況各有不同，因此諮詢我們的按揭專員，便能知道最適合自己的按揭計劃。
P按FAQs
香港按揭的 P 按和 H 按分別指什麼？
P 按即最優惠利率按揭，以銀行公布的最優惠利率（Prime Rate）為基準計息；H 按即銀行同業拆息按揭，以銀行同業拆息（HIBOR）為基準計息，是目前大多數借款人的選擇。
影響香港銀行最優惠利率（Prime Rate）的主要因素是什麼？
最優惠利率主要受美國貨幣政策影響，美國聯儲局調整聯邦基金利率時，香港銀行的最優惠利率通常會朝同一方向變動。
P 按的利率具體如何計算？
P 按利率一般以「P± 浮動點」計算，例如銀行最優惠利率為 5%，若計劃標註 P-1.75%，實際按息即 5%-1.75%=3.25%；若為 P+1%，則實際按息為 6%。
哪些物業類型可以申請 H 按計劃？
私人屋苑、單幢樓、村屋、唐樓，以及居屋、綠置居單位等，均可以申請 H 按按揭計劃，覆蓋範圍較廣。
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作者：經絡編輯部
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