【P按置業2024-2025】最優惠利率（Prime Rate）是甚麼？買樓應該用P按、H按還是定息按揭？

銀行主要提供兩類按揭計劃，第一類為P按（最優惠利率按揭），另一類為H按（銀行同業拆息按揭）。金管局資料顯示，現時大部份借款人會選擇H按計劃，現時踏入減息，究竟應該選用P按還是H按？本文介紹減息後各銀行最新最優惠利率（Prime Rate）、P按利率計算方法及如何選擇H按或P按按揭計劃。

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P按是指以最優惠利率為基準的按揭計劃，當中的P是指最優惠利率（Prime Rate），即每間銀行為優質客戶提供的基本貸款利率。除了按揭貸款，私人貸款、信用卡及存款戶口息率均會受最優惠利率影響。

香港銀行最優惠利率（Prime Rate）

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P按按揭如何計算？

現時P按一般以「P-」為主，例如申請按揭時見到P-1.75%，要了解清楚按揭計劃的所屬銀行是採用哪個「P」，如果屬於5.875%，實際按息便是5.875%-1.75%=4.125%。如果發現P按計劃為「P+1%」，實際按息便是5.875%+1%=6.875%。

最優惠利率（Prime Rate）會受甚麼因素影響？

現時最優惠利率會受美國貨幣政策影響，掌管該政策的聯儲局會透過調動聯邦基金利率帶動經濟復甦。當聯邦基金利率上升，香港銀行的最優惠利率亦會朝著同一方向移動。
 

P按在低息環境下為何不是主流？

由於在低息環境下，銀行同業拆息通常較低，使用H按的實際按息會較為便宜，因此大部份人士均會選用H按。但當遇上加息週期，銀行同業拆息的上升幅度有機會高於最優惠利率，屆時使用P按的優勢便會上升。

P按為何會較H按穩定？

P按會較穩定，主要由於最優惠利率的變動會較以銀行同業拆息為少。

甚麼是H按？

H按的H是指HIBOR「銀行同業拆息」，是銀行之間互相拆借資金時收取的利息。H按便是以銀行同業拆息作為基準的按揭計劃，一般會以1個月銀行同業拆息加某個百分率作為按揭利率，如H+1.3%。
 

甚麼時候銀行同業拆息會上升？
 

當銀行的資金緊張，借貸成本增加，拆息便會上漲。如想知道拆息走勢，可留意每日銀行公會公佈的拆息。

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甚麼是H按鎖息上限？

銀行同業拆息較為波動，如果拆息短時間上升，H按供樓開支便急增，因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」（或稱「封頂位」），當利率高於鎖息上限的利率，便可以使用鎖息上限的利率供樓。假設銀行的按揭計劃為H+1.3%，鎖息上限下實際封頂利率為3.875%，如果拆息升至4%，即實際按息升至5.3%(1.3%+4%)，供樓人士最後仍可用3.875%供樓。
 

甚麼物業可選用H按計劃？

私人屋苑、單幢樓、村屋、唐樓、居屋及綠置居單位均可選用H按計劃。
 

甚麼是定息按揭？

定息按揭現時一般泛指香港按揭證券有限公司推出的定息按揭試驗計劃，為置業人士提供10年、15年及20年期的定息按揭選擇。

P按、H按及定息按揭應如何選擇？

究竟應該使用P按、H按或定息按揭，要視乎借款人的財務背景及需要。如果身處於低息環境下盡量節省利息支出，可選擇H按供款。

按揭計劃五花八門，如想知道自己的財務狀況及物業類型可以選擇H按、P按還是定息按揭，經絡按揭專員能夠提供最適合的按揭建議，讓大家更輕易踏上置業階梯。

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